비교 접근법. 부동산 가치를 결정하는 방법

부동산 감정 분야의 세계 관행에서 세 가지 접근 방법이 사용됩니다.

비교, 또는 시장;
비싼;
수익성.

방법론의 선택은 객체에 달려 있습니다.가치 평가 및 부동산의 특정 유형을 중심으로 개발 된 실제 상황에 대해 설명합니다. 그러나, 가장 신뢰할 수있는 방법은 여전히 추정 된 값을 결정할 때 비교 방법으로 간주됩니다.

비교 평가의 기본 원칙

비교 접근법은 부동산의 시장 가치를 결정하기위한 일련의 방법입니다. 예상 속성은 유사한 개체와 비교됩니다.

다음 원칙이 평가의 기초가됩니다.

수요와 공급. 이 두 지표는 불가분의 관계로 연결되어 있으며 제한된 수의 오퍼가 특정 수요를 창출하고 반대의 경우 더 많은 오퍼가 요구 될수록 수요가 감소합니다.
대체 유사한 특성을 가진 부동산의 비용이 더 낮은 경우 구매자는 더 높은 가격을 지불하지 않습니다.

시장 가치의 개념은 거의 동일합니다.평형 가격의 개념. 균형 가격은 비교 대상의 수요와 공급을 결정하는 양적 특성과 가격 결정 요소의 조합입니다.

부동산의 가치를 결정하기 위해 비교 대상을 선택하는 주요 기준

비교 대상 항목분석, 거대한 양의 조합은 무한대와 거의 같습니다. 따라서 분석은 가격 책정에 직접적인 영향을 미치는 특정 수의 요인으로 제한됩니다.

비교 요소. 품질이 옳다.

어떤 짐이나 노역도추정 된 객체의 값을 줄이십시오. 즉, 소유권에 대한 제한은 가격 하락입니다. 비교 대상에 비해 평가 된 대상에 그러한 단점이 없다면 그와는 반대로 가격이 상승합니다.

토지의 경우, 토지의 존재는하나의 하향식 요인. 가치를 평가할 때 토지의 소유권이나 임대 권리, 영구적 사용을 이전하는 것이 매우 중요합니다. 후자의 두 가지 권리는 하향 요인에 기인한다. 토지가 더 이상의 거래에 대해 일정한 제한을두고 있는지 여부는 매우 중요합니다.

판매 조건

추정 된 물체가 실제로 판매에서 특유의 특징을 갖는다면 그러한 조건이 고려된다.

낮추는 요인은 파산이고,부동산 시장 개체의 노출 시간이 유사한 개체에 비해 의도적으로 줄어들 기 때문에 구매 및 판매 거래를하기 위해 서둘러 판매자가 있습니다.

견적은 이러한 위험을 평가하는 것이 다소 어렵지만 가족 동맹 및 파트너십에 의해 크게 영향을받습니다.

판매자와 구매자가 임대 관련 일 경우관계를 유지하고 그들 사이의 판매 계약을 체결 할 계획 인 경우 세금 납부를 줄이기 위해 예상 비용은 과소 평가됩니다. 이 경우 트랜잭션의 당사자가 다른 비 시장 관계로 연결되어 있으므로 판매자는 구매자에게 실제로 크레딧을 부여하기 때문에 동기가 하나뿐입니다. 거래가 옵션 조건에있는 경우에도 유사한 상황이 발생합니다.

주거의 예상 가치를 높이려면부동산은 인프라 개발을위한 주 보조금을 확보 할 수있는 가능성을 이끌어 낼 수 있습니다. 추정 된 양허 차용 규모는 양허와 시장 대출의 차이에 따라 결정됩니다.

시장 조건

비슷한 부동산과 전문가의 시장 가치간에 상당한 차이가있을 경우, 하향 조정이 적용될 수 있습니다.

기능적 목적의 변경은 공급과 수요의 비율에 영향을 미치므로 평가할 때 고려 될 수 있습니다.

부동산 위치

비용 증가 요인

비용 절감 요인

프레스티지 지역

주거용 부동산 소유주의 지위

보호 지역

주차 가능 여부

고속도로 접근성

건축 기념물 및 기타 명소의 가용성

재산 근처의 레크리에이션 지역

건물 건축의 독특한 특징

시내 중심에서의 접근성

걸어서 갈 수있는 식료품 점 부족

학교 및 유치원 기관의 편의 시설

이 지역의 빈약 한 환경 적 상황

재산, 매립지 근처의 공장 및 창고 기업의 가용성

물리적 요인 (육지)

토지 평가의 비교 접근법은 부동산에 대한 특성의 수집을 포함합니다 :

크기;
양식;
지질학;
지형도;
토지가 식생으로 제거되었는지 여부, 불규칙성이 제거되었는지 여부;
토양 피복의 품질 지표.

존재 또는언덕이나 경사, 암석층 또는 도랑이 없습니다. 지구의 운반 능력, 강도, 지하수의 존재가 중요합니다. 미네랄의 발생 가능성에 대한 정보가 있는지 여부는 매우 중요합니다. 정보가 확인되면 미래에는 반드시 토지에 부담이 될 것입니다.

평가 대상의 일반 특성

시장 비교 접근법은 객체의 가치를 높이는 특성을 연구하는 것입니다. 여기에는 다음이 포함됩니다.

건물이나 방의 크기;
건물 높이;
보조 시설의 이용 가능성 및 면적;
천장 높이.

그것이 건립 된 자료 또한 중요합니다.건물은 현대적이고 믿을만할수록 부동산 가치가 높습니다. 마지막 장소는 전체 건물의 일반적인 외관, 수리 및 편리한 출입 여부입니다. 마당에서 입구가 있다면, 그것은 하향 요인이 될 것입니다.

수리가 부족한 이유는평가 보고서의 개정. 이러한 계산은 기업이 건설 또는 수리에 대한 투자로 얻는 이익을 고려하여 수리 또는 복구 작업 비용에 따라 계산됩니다.

경제적 요인

부동산에 대한 비교 접근법이 회계입니다.운전 중에 에너지 자원을 절약 할 수 있습니다. 유틸리티 비용이 지속적으로 증가하면 사람들은 대체 에너지 원을 저장하고 사용하는 것에 대해 끊임없이 생각하게됩니다.

특히이 요소는 객체가추가 렌탈을 위해 구입했다. 건물이나 건물의 운영에 소요될 비용에 대한 소득의 비율이 클수록 부동산 임대로 인한 순소득에서의 반환 자본 액수가 더 적습니다.

이 범주에는 열 손실을 최소화하기위한 조치가 취해 졌는지 여부와 관계없이 미터의 유무에 대한 지표도 포함됩니다.

기타 지표

평가는 존재 또는 부재를 고려하여 이루어진다.봉사의 요소들. 가장 간단한 예는 집안에 엘리베이터가 있는지 여부입니다. 모든 통신, 특히 로컬 시스템에 연결된 통신의 존재 또는 완전 또는 부분적 부재. 결함이 너무 많으면 아래쪽으로 수정됩니다. 부동산 평가는 다양한 지표에서 수행됩니다.

계산 단계

비교 접근법에 의한 모든 계산은 유사한 부동산과의 최근 거래에 대한 공개 소스의 정보를 기반으로합니다.

평가 단계 :

특정 부동산 부문에서 비슷한 제안을 연구하여 최근 판매 된 유사한 물건을 식별합니다.
수집 된 정보가 분석되고 개별적으로 각 제안이 예상 속성과 비교됩니다.
가격 특성의 선택, 평가 보고서의 개정.

비교 된 접근법을 통해 조정 된 가격을 조정하고 최종 비용을 도출하십시오.

비교 접근법의 이점

우선,이 방법은 일반적인 구매자와 판매자 만의 의견을 반영 할 수 있습니다.

밸류에이션은 재무 상태의 변화와 인플레이션 과정을 고려하여 현재 가격에 반영됩니다. 평가는 항상 정적으로 이루어집니다.

특정 부동산을 평가하려면 전체 부동산 시장을 연구 할 필요는 없지만 비슷한 대상 만 조사하면됩니다. 이 기술은 매우 간단하고 신뢰할 수있는 결과를 제공합니다.

... 단점

유효한 가격을 식별하기는 어렵습니다.
부동산 시장의 활동과 안정성에 대한 완전한 의존.
비슷한 대상이 판매 측면에서 크게 다른 경우 데이터 조화의 어려움.

결론적으로

평가에서의 비교 접근법의 본질부동산은 구매자와 판매자 모두에게 이해할 수 있습니다. 이 기술은 당사자들이 부동산 시장을 탐험하고 그들이 잃어 버리지 않았 음을 확인하게합니다. 평가는 이미 수행 된 거래 또는 다른 판매자의 제안을 토대로 수행 될 수 있습니다. 어쨌든 비교 방법은 유사한 부동산에 대한 데이터의 체계화 및 비교입니다. 중요한 것은 비교 대상이되는 유사한 물건을 선택하는 것이 담보물의 철회 위협, 지방 차원의 규정 변경 또는 대부 계약의 조건 준수 실패, 강요 요소의 존재와 같은 특별하거나 특이한 요소를 고려한다는 것입니다.